在多项政策支持下,房企融资在2022年底出现翘尾行情,12月单月融资总量年内首次突破千亿元,环比大涨超过八成。
展望2023年,业内人士认为,稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善,央国企及优质民企更将显著受益。不过,2023年前三季度的一大波偿债潮仍需注意。
(资料图片)
单月融资规模破千亿
克而瑞研究中心的数据显示,2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元,环比增加84.7%,同比增加33.4%。
对于房企融资规模大幅回升的原因,克而瑞研究中心认为,受2022年11月多项优化房企融资环境的政策出台影响,12月房企的融资规模出现了大幅增长,年内首次单月融资规模突破千亿。
不过,从全年数据来看,2022年房企全年融资总量为8240亿元,同比减少38%,2016年以来首次低于1万亿元。克而瑞研究中心认为,主要是因为2022年房企流动性危机大面积爆发,民营房企的融资规模长期低迷。
在融资结构方面,2022年12月房企境内债权融资833.44亿元,环比增加82.8%,同比增加83.4%;境外债权融资26.32亿元,环比增加626.8%,同比减少82.9%;资产证券化融资为77.67亿元,环比增加87.3%,同比减少31.1%。
从融资成本来看,2022年12月房企平均融资成本为4.34%,环比提高0.7个百分点,同比下降0.18个百分点。12月没有房企境外发债,境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企。
具体企业来看,2022年12月融资总量最大的企业是招商蛇口,其融资总量达到了157.54亿元,主要是因为企业在12月获得了共115.64亿元的银行贷款、发行了两笔共36.4亿元的公司债以及一笔5.5亿元的中期票据。
从企业梯队来看,2022年TOP10房企平均融资额达到了234亿元,是所有梯队中最多的,同时TOP10的房企融资规模同比减少了31.2%,减少幅度最小。从融资成本来看,TOP10梯队的房企融资成本最低,为3.13%,较2021年全年下降0.4个百分点。
年末融资翘尾有望延续
2022年四季度以来,多部门频繁释放房地产行业融资利好政策,从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供全力支持。12月中央经济工作会议为行业融资定调:满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。
中指研究院认为,2022年11月以来多维度的支持政策为行业融资打下了发展基调,年末融资翘尾有望得以延续。
中指研究院指出,受监管部门出台政策鼓励民企增信发债影响,民企信用债发行在2022年底翘尾突出,12月发债规模达到96.3亿元,占全年民企发行量的35.5%,发行主体也从头部优质民企扩展到中小型民企。当前发债融资政策宽松,增信担保工具也扩展到“央地合作”模式,更多地方性民企有望加入信用债发行行列中来,小高峰将延续到2023年。
展望2023年,克而瑞研究中心认为,房企供给侧改革已渐近尾声,稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善,央国企及优质民企更将显著受益。
不过,克而瑞研究中心同时指出,由于2021年以来房企发债量长期小于到期量,因此房企偿债一直处于承压状态,2023年前三季度一大波偿债潮仍需房企注意。
据克而瑞研究中心统计,2023年前三季度到期债券总规模将达到5573亿元,同比增长5.3%,其中境内债券到期2810亿元,境外债券到期2765亿元。在5573亿元的到期债券中,有4081亿元属于民营房企,占比达到了73%。
克而瑞研究中心表示,虽然未来房企的融资环境将会得到逐步改善,但是由于较多民营房企已经出现了债务违约,同时还有更多的企业陷入了流动性困难,对于这些企业而言政策的传导仍然需要一定的时间。因此部分企业在这波偿债潮中仍有一定的偿债压力,还是有可能曝出违约事件。
值得注意的是,随着2022年11月12日“金融16条”的推出,房企的信贷以及债券的合理展期都得到了政策的支持,此后不少大中型房企完成了大规模的债务展期或者制定了展期计划。但在克而瑞研究中心看来,政策对于债务展期的支持有可能会给部分房企缓解一定的到期压力,使之得到一些喘息机会,但是展期的各项成本支出仍将削减企业现金流,若销售无法回暖,企业展期债务再次到期或将更加危重,因为销售、经营核心层面何时能够改善才是企业真正脱困之时。
中指研究院则认为,2023年1月4日的央行工作会议中将房地产纳入“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”这一工作内容中,提出要“落实金融16条措施,支持房地产市场平稳健康发展”。因此年末推出的各项政策将会持续快速推进,主要融资渠道继续维持开放状态。在行业供给端利好尽出的背景下,房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。
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